Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - 10 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka przy centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również jeszcze raz lokalizacja. Z drugiej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za debet inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym okresie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata przy agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale też i znajdz to wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też w sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem sprawdz tutaj firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. zobacz tutaj Jest to dość wysoki koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w przeczytaj ten artykul zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele Sprawdz to czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dni w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one znamiennie przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim pomieszczeniem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *